Багато хто задається питанням, коли після вступу в спадок можна продати квартиру. Питання це багатогранне і вимагає додаткових роз'яснень. Наприклад, у деяких випадках під час продажу успадкованої квартири доведеться сплатити прибутковий податок до бюджету держави. Про це та інші важливі моменти докладно написано у статті.
Для того щоб продати квартиру, отриману у спадок, спочатку слід офіційно пройти процедуру вступу в спадок. Тільки після цього можна починати замислюватися про продаж квартири.
Чи платиться? Так, податок сплачується, якщо це передбачається чинним законодавством. Так, квартири, зареєстровані на спадкоємці понад три роки (якщо спадкоємець вступив у права спадщини до 1 січня 2016 року), можна продавати без сплати ПДФО.
Важливо!З 1 січня 2016 року набули чинності нові зміни в законодавстві, за якими продаж будь-якого майна, зареєстрованого після цієї дати, без сплати податку можливий лише після п'яти років з моменту реєстрації. Тобто квартиру можна буде продати лише за п'ять років (якщо податок на прибуток платити не хочеться). Договори, укладені до 1 січня 2016 року, діють за старими правилами. Продати майно без оподаткування можна вже за три роки.
Перед тим як продавати квартиру, спадкоємцю варто переконатися, що:
- Інші спадкоємці, які можуть претендувати на квартиру, відсутні.
- Можливі спадкоємці підписали документ про відмову в спадщині.
Також варто відзначити той факт, що під час продажу квартири, отриманої у спадок, передбачені податкові відрахування та пільги для різних категорій громадян.
Коли продавати успадковану квартиру?
Через який час можна продати квартиру після набуття спадщини? Обмежень за законодавством немає. Квартиру можна продати хоч наступного дня. Але варто враховувати і те, що при продажі квартири, яка перебуває у власності менше трьох (або п'яти) років, доведеться сплатити прибутковий податок із прибутку.
Якщо прибутку внаслідок угоди отримано був, те й сплачувати податок годі було. Але в нашому випадку з успадкованим майном прибуток є очевидним, тому податок сплатити доведеться. Квартира отримана на безоплатній основі, тобто вартість покупки дорівнює нулю. Отже, прибутком вважається вся сума, яку продається майно. Податок сплачується саме із цієї суми.
Якби квартира була куплена попереднім власником, то від вартості продажу забирали б ціну, за яку квартиру купили (якщо збереглися відповідні документи). Таким чином, можна було б суттєво заощадити на сплаті податку з прибутку.
Щоб звільнитися від сплати податку на продаж успадкованої квартири, варто почекати три роки, якщо вступ у спадок стався до 1 січня 2016 року. Якщо квартира була успадкована після першого січня (включно) 2016 року, то чекати на безподатковий продаж доведеться цілих п'ять років.
Податок на продаж успадкованої квартири не є, як вважають багато хто. За останніми змінами у законодавчих актах скасовано.
Який податок стягується під час продажу успадкованої квартири?
З продажу квартири, отриманої у спадок, стягується прибутковий податок, який регулюється статусом громадянина. Продаж квартири, отриманої у спадок, менше 3 років у власності – найчастіший випадок оподаткування при угодах купівлі-продажу. За останніми змінами податок стягується і з продажу квартир, що перебувають у власності менше 5 років, якщо угода зареєстрована після 1 січня 2016 року.
Податкові ставки відрізняються для різних категорій громадян:
- 30 відсотків із прибутку стягується з громадян, які є нерезидентами РФ;
- 13-відсотковий податок сплачують резиденти Російської Федерації.
Як відомо, податок стягується лише у разі отримання прибутку. При продажу квартири, отриманої у спадок, прибуток очевидний, тому й податок сплачується обов'язково, за винятком пільговиків.
До пільговиків у цьому випадку відносять:
- Пенсіонерів.
- Інвалідів першої та другої групи.
- Інвалідів дитинства.
Як уникнути виплат з податку на продаж успадкованої квартири?
На запитання, чи оподатковується квартира під час продажу, отримана у спадок, відповідь вже була отримана. Тепер розглянемо варіанти, за яких виплат за прибутковим податком можна уникнути:
- Після отримання квартири у спадок пройшло більше трьох або п'яти років (особливості були описані вище). У разі від сплати прибуток громадянина повністю звільнено.
- Квартира продана за 1 мільйон карбованців або менше. За таких обставин є доцільним використання податкового відрахування. Його максимальний розмір становить мільйон російських рублів. Якщо квартиру буде продано за велику суму, то податкове відрахування допоможе знизити суму податку. Наприклад, успадковану квартиру продають за 5 мільйонів. Тобто прибутковий податок сплачується із цієї суми. Але за використання податкового відрахування цю суму можна зменшити на мільйон. Отже, і виплати будуть набагато меншими, оскільки податок у розмірі 13 і 30 відсотків доведеться платити не з суми у 5 мільйонів, а із суми у 4 мільйони.
Інших варіантів щодо ухилення від податків із продажу успадкованої квартири немає. Зменшити податок можна з використанням відрахування чи певних пільг.
Які документи потрібні для вступу в права наслідування та продажу квартири?
Як уже було з'ясовано раніше, продаж квартири після набуття спадщини можливий незалежно від термінів. Але якщо квартиру буде продано раніше визначених термінів, то доведеться сплатити прибутковий податок на прибуток з продажу.
У цьому відео докладно розказано про процедуру набуття спадщини:
Щоб продати квартиру, отриману в дар у спадок, слід отримати свідоцтво про право власності – без нього укладання угоди купівлі-продажу неможливе. Для його отримання слід звернутися до Російського реєстру після отримання нотаріуса свідоцтва про право на спадщину. Крім того, при собі варто мати такі документи:
Важливо!Якщо в квартирі прописано ще хтось, крім спадкоємця, необхідно отримати його згоду на проведення угоди, але тільки якщо прописаний є неповнолітнім. Для отримання відповідного дозволу доведеться звернутись до .
Тільки після отримання всіх необхідних документів можна розраховувати на продаж успадкованої квартири.
Після продажу квартири доведеться сплатити прибутковий податок. Перед його сплатою отриманий прибуток слід задекларувати. Зробити це необхідно в строк до кінця квітня року, який слідує за роком угоди. У декларації зазначається використання податкового відрахування!
Сплатити податок треба терміном до 15 липня, але тільки після подання декларації до податкових органів за місцем проживання.
Нерідко люди відмовляються купувати квартиру лише з однієї причини – вона перейшла до продавця у спадок. Занадто великий ризик майбутнього судового розгляду з невідомими спадкоємцями, які можуть зненацька з'явитися через п'ять чи десять років і пред'явити свої права на квартиру разом із позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. І тут рішення суду бачиться потенційному покупцю непередбачуваним. Чи виправдана подібна обережність чи страх походить від невпевненості та незнання питання?
Нерідко люди відмовляються купувати квартиру лише з однієї причини – вона перейшла до продавця у спадок. Занадто великий ризик майбутнього судового розгляду з невідомими спадкоємцями, які можуть зненацька з'явитися через п'ять чи десять років і пред'явити свої права на квартиру разом із позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. І тут рішення суду бачиться потенційному покупцю непередбачуваним. Чи виправдана подібна обережність чи страх походить від невпевненості та незнання питання?
Довга черга спадкоємців
Згадаймо основні законодавчі норми, закріплені у Цивільному кодексі (повна інформація містить розділ «Спадкове право», статті 1110-1185).
Майно успадковується за заповітом чи законом (ст. 1111 ДК). Друге набирає чинності за відсутності першого.
Заповіт може бути складено на користь будь-якої особи (ст. 1119 ЦК), яка отримає все за відсутності претендентів на обов'язкову частку у спадок. Право на обов'язкову частку мають неповнолітні чи непрацездатні діти спадкодавця, його непрацездатні чоловік і батьки, і навіть непрацездатні утриманці (ст. 1149). Вони отримують не менше половини частки, яка належала б кожному з них при наслідуванні за законом.
Заповітів може бути кілька, дійсним вважається останнє за датою.
Заповіт може бути визнано недійсним у судовому порядку, якщо він підроблений або якщо на момент його складання людина була недієздатною.
Заповідач може призначити душоприказника (ст. 1134 ЦК), який допоможе цивілізовано передати майно спадкоємцям, доки вони остаточно не посварилися.
Якщо заповіту був чи він судом визнано підробленим чи недійсним, то успадковується майно згідно із законом. При цьому діє правило черговості: спадкоємці кожної наступної черги вступають у спадок лише за відсутності спадкоємців попередньої черги (або у разі їх відмови від спадщини, позбавлення їх спадщини за судом – ст. 1117 про негідних спадкоємців). Черговість та перелік спадкоємців зазначені у ст. 1142-1145 та ст. 1148:
1-я черга: діти, чоловік і батьки спадкодавця (ст. 1142). Онуки спадкодавця та його нащадки успадковують по праву уявлення (якщо один із спадкоємців першої черги помер до спадкодавця, то його частка переходить у рівних частинах до його нащадків, тобто онуків спадкодавця).
2-я черга: повнорідні та неповнорідні брати та сестри спадкодавця, його дідусь та бабуся як з боку батька, так і з боку матері. Діти повнорідних та неповнорідних братів і сестер спадкодавця (племінники та племінниці спадкодавця) успадковують за правом уявлення (ст. 1143).
3-я черга: повнорідні та неповнорідні брати та сестри батьків спадкодавця (дядька та тітки спадкодавця). Двоюрідні брати і сестри спадкодавця успадковують за правом уявлення (ст. 1144).
4-я черга: родичі третього ступеня спорідненості - прадіда і прабабусі спадкодавця.
5-а черга: діти рідних племінників і племінниць спадкодавця (двоюрідні онуки та онуки) та рідні брати та сестри його дідусів та бабусь (двоюрідні дідусі та бабусі).
6-а черга: родичі п'ятого ступеня спорідненості - діти двоюрідних онуків та онучок спадкодавця (двоюрідні правнуки та правнучки), діти його двоюрідних братів і сестер (двоюрідні племінники та племінниці) та діти його двоюрідних дідусів та бабусь (двою).
7-а черга: пасинки, падчериці, вітчим та мачуха спадкодавця.
Якщо ніхто не заявив про права на спадщину, майно називається затьмареним і переходить до держави, а потім, як правило, реалізується на торгах.
Про строки набуття спадщини
Строк вступу у спадок (ст. 1154 ЦК) – 6 місяців з дня відкриття спадщини (дня смерті спадкодавця або дня визнання його судом померлим). Якщо людина успадковує майно внаслідок відмови попереднього спадкоємця, то до терміну додається три місяці, тобто новий спадкоємець має дев'ять місяців для оформлення спадщини.
Якщо шестимісячний строк пропущено спадкоємцем, то справа його не безнадійна, про що йдеться у ст. 1155: «Суд може відновити цей термін і визнати спадкоємця таким, що прийняв спадщину, якщо спадкоємець не знав і не повинен був знати про відкриття спадщини або пропустив цей термін з інших поважних причин і за умови, що спадкоємець, який пропустив термін, встановлений для прийняття спадщини, звернувся до суду протягом шести місяців після того, як причини пропуску цього терміну відпали».
Іншими словами, якщо в людини була поважна причина, наприклад, вона була хвора, тривало був відсутній по роботі за кордоном та ін., то суд може відновити його у правах на спадщину.
Вирішити питання можна і без звернення до суду, «за умови згоди в письмовій формі на це решти всіх спадкоємців, які прийняли спадщину».
Найважливіше: термін давності у спадок не обмежений законодавством. Спадкоємець повинен звернутися до суду протягом трьох років після того, як він дізнався про смерть спадкодавця. Однак дізнатися про це він міг через 5, 10 або 15 років, якщо причину такого довгого незнання визнано поважною. Саме в цій тимчасовій невизначеності криється головна небезпека для покупця спадкової квартири: неврахований спадкоємець може з'явитися будь-якої миті, навіть через роки після смерті господаря квартири. Єдина надія покупця – рішення суду на його користь.
Суди – за сумлінного набувача
В останні 10-12 років у покупця спадкової квартири стає дедалі більше шансів законно захистити свої права та зберегти придбання. Постанова Конституційного суду РФ від 21 квітня 2003 року називають історичною, її суть зводиться до того, що особа, яка вважає себе власником майна, не може зажадати назад це майно, якщо воно було куплено сумлінним покупцем. Ознаки сумлінного набувача викладено у ст. 302 ГК РФ: це той, хто придбав майно відплатно, а також не знав і не міг знати про те, що продавець не мав права відчужувати це майно («якщо майно відплатно придбано у особи, яка не мала права його відчужувати, про що покупець не знав і не міг знати» (сумлінний набувач)»).
До речі, тут виникає ще один важливий аспект: якщо майно було куплено за заниженою ціною, суд може кваліфікувати таке придбання як недобросовісне. Безперечно, краще вказувати в договорі купівлі-продажу квартири повну ціну – це не тільки гарантує повернення всіх витрачених на купівлю коштів у крайньому випадку, тобто визнання угоди недійсною, а й переконливо підтверджує сумлінність придбання.
Додаткову підтримку покупцям надала Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 29.04.2010 р. («Про деякі питання, що виникають у судовій практиці під час вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав»). У пункті 38 зазначено, що «набувач визнається сумлінним, якщо доведе, що під час вчинення правочину він не знав і не повинен був знати про неправомірність відчуження майна продавцем, зокрема, вжив усіх розумних заходів для з'ясування правочинів продавця на відчуження майна».
Але найцінніша і ключова рекомендація судам прозвучала у Постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 29.05.2012 р. № 9 «Про судову практику у справах про спадкування», пункт 42: «Якщо після прийняття спадщини після закінчення встановленого терміну, з дотриманням правил ст. 1155 ДК РФ, повернення спадкового майна в натурі неможливе через відсутність у спадкоємця, який своєчасно прийняв спадщину, відповідного майна, незалежно від причин, через які настала неможливість його повернення в натурі, спадкоємець, який прийняв спадщину після закінчення встановленого строку, має право лише на грошову компенсацію своєї частки у спадщині (при прийнятті спадщини після закінчення встановленого терміну за згодою інших спадкоємців - за умови, що інше не передбачено укладеною у письмовій формі угодою між спадкоємцями). І тут справжня вартість спадкового майна оцінюється на даний момент його придбання, тобто у день відкриття спадщини (ст. 1105 ДК РФ)».
Іншими словами, якщо спадкову квартиру було продано, а потім з'явився новий спадкоємець і вимагає визнати правочин недійсним, то він може отримати лише грошову компенсацію своєї частки спадщини, за якою йому доведеться звертатися до тих спадкоємців, які продали квартиру.
Можна сміливо сказати, що теоретично суди за добросовісного набувача. Є приклади та зворотних рішень у судовій практиці, але вони нечисленні.
І все ж таки теорія залишається теорією, а головні нюанси і проблеми видніше професіоналам, які неминуче стикаються зі спадковою нерухомістю.
Чи варто купувати?
Чи на подібне запитання хтось зможе відповісти краще за ріелторів, у яких позаду багаторічна практика продажів спадкових квартир. І якщо вирішуватись на покупку, краще заздалегідь передбачити можливі ризики. За консультацією ми звернулися до експертів московських агенцій з нерухомості.
- Чи варто купувати квартиру, отриману у спадок? Наскільки великі ризики для покупця і в чому вони? Чи важливо вказувати повну вартість договору?
Віталій Пономарьов, керуючий «БЕСТ-Нерухомість», відділення «На Барикадній»: «Перш ніж купувати будь-яку квартиру, а особливо "спадкову", потрібно виявити всі можливі для покупця ризики. Основним ризиком купівлі квартири, придбаної продавцем у спадок, є можливість перевірити всіх потенційних спадкоємців, які можуть претендувати на спадкове майно. Покупець та його ріелтор не зможуть дізнатися про всіх родичів, які можуть заявити про свої права. Про таких потенційних спадкоємців не завжди можуть знати й близькі родичі.
Відразу приклад із практики: після смерті чоловіка про права на спадщину заявив син від першого шлюбу, про якого не знала "єдина" (як вона вважала) дочка від другого шлюбу.
Загальний термін позовної давності три роки. Але в цьому випадку три роки обчислюються не з моменту смерті спадкодавця, а з моменту, коли спадкоємець дізнався чи повинен був дізнатися про смерть такої особи. А про смерть родича спадкоємець міг дізнатися через кілька років, наприклад, у зв'язку з тривалим закордонним відрядженням, військовою службою, тюремним ув'язненням або є спадкоємцем 2-ї чи 3-ї черги (за відсутності спадкоємців більш ранньої черги) і рідко спілкувався з померлим. Тому не можна гарантувати, що така особа не заявить своє право на частку у квартирі через 3, 5 або 10 років, якщо вона доведе, що не знав про смерть родича.
Останнім часом судова практика у таких справах трохи стала на бік особи, яка своєчасно прийняла спадщину. Суди говорять спадкоємцям, що пізно з'явилися, що якщо ви "близькі" родичі, то повинні були знати про смерть спадкодавця. А якщо ви не знали про смерть, то які ж близькі родичі? Термін позовної давності при цьому рахують з моменту смерті. Але це гарантує, що потенційний спадкоємець зможе відновити термін прийняття спадщини.
Повну вартість у договорі слід зазначати для придбання будь-якої квартири, т.к. лише це гарантує можливість повної компенсації у разі розірвання правочину. У спадкових квартирах перевірити ВСЕ неможливо, тому жоден ріелтор не зможе на 100% гарантувати своєму клієнту-покупцеві відсутність ризиків з появою інших претендентів на квартиру, а відповідно і повернення всієї суми при заниженні вартості в договорі. Рішення за покупцем. Іноді клієнти йдуть на такий ризик при покупці, при цьому отримуючи щось цінніше та важливіше для себе.
Але важливо розуміти, яка конкретна ситуація у конкретній угоді. Не можна сказати ні "за" ні "проти" щодо купівлі спадкових квартир загалом. Як за будь-якими угодами з нерухомістю, потрібно глибоко оцінити ситуацію щодо кожної квартири індивідуально».
Оксана М'ягкова, юрист вторинного відділення агенції «Абетка Житла»: «У зв'язку з тим, що будь-яке придбання покупцем квартири може бути ризиковано, ми не стали б відповідати однозначно - варто чи ні купувати квартиру, отриману у спадок. Для цього необхідно ознайомитися з документами та історією квартири, та й спадщина спадщині різна. З 2001 діє третя частина Цивільного Кодексу Російської Федерації, що регулює спадкове право, з введенням в дію якої збільшено коло спадкоємців. В даний період відсутня єдина інформаційна база родичів-спадкоємців спадкодавця, тому однозначно підтвердити, чи всі спадкоємці вступили в спадок чи чиєсь право порушено, неможливо.
Спадщина може бути прийнята протягом шести місяців від дня відкриття спадщини. Після закінчення шести місяців за заявою спадкоємця, який пропустив термін, встановлений для прийняття спадщини, своє порушене право постраждалий спадкоємець на підставі та відповідно до ст. 1155 ДК РФ може відновити, і претендувати частку у спадковій квартирі, у цьому полягає ризик покупця спадкової квартири. Продаж або купівля через три роки після набуття спадщини, з практики, найбільш безпечні, т.к. за цей період, як правило, всі спадкоємці мають можливість дізнатися про відкриття спадщини (днем відкриття спадщини визнається день смерті спадкодавця (ст. 1114 ЦК України)), і це термін, достатній для відновлення своїх порушених прав.
Як для спадкової квартири, так і для будь-якої іншої потрібно в договорі купівлі-продажу вказувати повну ринкову вартість квартири, що купується, т.к. у разі розірвання договору купівлі-продажу квартири продавець зобов'язаний повернути покупцеві зазначені та отримані за договором купівлі-продажу гроші, а спадкоємець, право якого порушено, може претендувати або частку спадкової квартири, або частку вартості проданої спадкової квартири. І, звичайно, йому буде цікавіше отримати частку від повної вартості, зазначеної у договорі купівлі-продажу квартири, від продавців-спадкоємців.
- Оксано, чи були показові випадки угод із спадкової нерухомості у практиці вашої компанії і що б ви могли порадити потенційним клієнтам (продавцям та покупцям)?
Наше агентство оформило не одну угоду зі спадковими квартирами, попередньо провівши необхідні дії, що зменшують ризик придбання спадкової квартири. Однією з таких дій є отримання нотаріальної заяви від спадкоємців, за якою спадкоємці-продавці зобов'язуються розрахуватися з невідомими спадкоємцями (якщо раптом такі виявляться, і заявлять про свої порушені права) самостійно і власним коштом, не допустивши вилучення у покупця спадкової квартири.
- А якщо терміни набуття спадщини були пропущені і квартира оформлена через суд, то наскільки це погано для продажу? Чи оформлена за рішенням суду як наслідок спору спадкоємців? Чи це відбивається на ліквідності, ціні квартири?
Для фахівців такі угоди з нерухомістю, за якою правовстановлюючим документом є рішення суду, що набрало законної сили, в тому числі й рішення суду щодо відновлення строків набуття спадщини, не є якоюсь особливістю. Теоретично, якщо є рішення суду, яке набрало законної сили, ми його розглядаємо як підтвердження того, що питання щодо спадкоємців та квартири вже було розглянуто, і щодо нього закінчено суперечку. З цього погляду такий правовстановлюючий документ трохи заспокоює і на ліквідності, а також ціні не відбивається. Однак усі випадки індивідуальні».
Спадщина та нотаріус
Вивчаючи нюанси законотворчості чи міркуючи про доцільність купівлі спадкової нерухомості, не можна не звернутися до головної особи, яка веде спадкові справи – нотаріуса. Крім того, останні нововведення в нотаріальному законодавстві забезпечили найкращий захист сумлінному набувачу та відкритість інформації. Розібратися в основних питаннях нам допоміг Олексій Комаров, нотаріус із Санкт-Петербурга.
- Який нотаріус може вести спадкову справу - лише та, за ким закріплена конкретна адреса чи будь-який нотаріус, якого обрав заповідач?
З 2012 року в СПб спадкоємці для відкриття спадкової справи після смерті спадкодавця мають право звернутися до будь-якого нотаріуса. Спадкоємцям важливо не пропустити встановлений законом термін прийняття спадщини - 6 місяців.
- Чи може скластися ситуація, коли один і той самий спадок ведуть різні нотаріуси?
Таке може статися лише внаслідок збою електронної системи, що практично неможливо. Навіть якщо це станеться, нотаріуси, які ведуть спадкові справи, побачать у програмі, що спадкова справа відкрита некоректно, і питання буде вирішено. Інтереси спадкоємців, у жодному разі, не постраждають.
- Якщо помер заповідач, то чи сповіщає про це нотаріус спадкоємців (якщо є заповіт) чи спадкоємці мають звернутися самі?
Придбання внаслідок прийняття спадщини майнових прав та обов'язків спадкодавця - це право спадкоємців і, за загальним правилом, жодних обов'язків для потенційних спадкоємців не створює.
- Яка вартість послуг нотаріуса, який веде спадкову справу та у чому полягає робота нотаріуса у разі оформлення квартири у спадок?
Завдання нотаріуса - забезпечити законний перехід майна або/і майнових прав та обов'язків спадкодавця, ґрунтуючись на його волі, вираженій у заповіті або за його відсутності - відповідно до закону. Контроль за законним переходом права дуже важливий з погляду громадянського обороту, оскільки гарантує новому власнику, який придбав майно спадкоємця, стійкий титул власника. Вартість за оформлення спадщини складається з багатьох факторів і залежить від складу майна, кількості спадкоємців та пільг, які вони мають, і т.д. У середньому оформлення спадщини коштує спадкоємцю від 7 000 до 10 000 рублів.
Чи створено єдину базу засвідчених заповітів у Москві, яку планували зробити у 2014 році? Якщо так, то як вона працюватиме і хто зможе нею скористатися?
– Сама база – як форма – існує, з приводу її заповнюваності потрібно уточнювати у ФНП, але я думаю, що до СПб усі нотаріуси свої заповіти туди вже внесли.
Примітка: Нагадаємо, що 1 липня 2014 року почав працювати всеросійський реєстр спадкових справ, куди вноситься в тому числі вся інформація про заповіти та їх скасування. Це дозволить зібрати всю інформацію на єдиному порталі та уникнути повторного відкриття справ, дублювання та шахрайства з підробленими заповітами, що набагато краще захистить права спадкоємців. У Москві працювала схожа програма – «Спадщина без кордонів», в якій було зареєстровано 710 тисяч спадкових справ, потім ці дані були перенесені до нового російського реєстру.
- Що б ви могли порадити покупцеві квартири, яка перейшла до продавця у спадок? Чи є, на вашу думку, ризики і як їх можна мінімізувати?
Проблема в тому, що сьогодні в Росії будь-яка підстава права власності продавця може бути оскаржена. Незалежно від того, яка угода перебуває на підставі титулу. Сам спадкодавець міг набувати успадковане майно за угодою у простій письмовій формі та його право, зареєстроване в ЄДРП, може бути оскарженим або нікчемним.
– Що б ви могли порадити покупцям?
1. Придбавати успадковане майно, хоча б після одного року з реєстрації титулу на власника. Один рік - термін позовної давності за оспорюваною угодою.
2. Вказувати в угоді щодо придбання лише реальну ціну. Це важливо у разі розірвання договору або визнання його недійсним та для будь-якої форми правочину (ППФ чи нотаріального), а також у зв'язку з тим, що з 1.01.2015 року нотаріальний документ має особливу доказову силу в суді, спрямовану на захист сумлінного набувача. Тому буде дивно, якщо покупець почне трактувати ціну, вказану в угоді і є її суттєвою умовою, інакше, ніж зазначено у тексті договору.
3. Обирайте нотаріальну форму угоди - оскільки, за судовою практикою, покупець у разі визнається сумлінним власником, що дає гарантію невитребування в нього майна у разі визнання угоди недійсною з урахуванням поправок по ст. 302 ЦК України. Крім того, тарифи на послуги нотаріуса з 1 січня 2015 року зменшено втричі і середня вартість угоди становитиме 10 000 -12 000 рублів.
Титульне страхування – додатковий захист
Сьогодні, купуючи спадкову квартиру, покупець захищений від прикрощів краще, ніж, скажімо, років 10-15 тому. Ризики знижено, але не виключено. Додатковий захист може забезпечити титульне страхування, яке поки що не набуло належного визнання в Росії і мало користується попитом. Не кожна страхова компанія пропонує подібну послугу, хоча титульне страхування вважають перспективним для Росії, це надійний інструмент фінансового захисту власника.
Поставте питання юристу безкоштовно!
Коротко опишіть у формі вашу проблему, юрист БЕЗКОШТОВНОпідготує відповідь та передзвонить протягом 5 хвилин! Вирішимо будь-яке питання!
В будь-якому випадку, перед багатьма спадкоємцями постає жодне питання, пов'язане з продажем одержаної у спадок квартири.
Наприклад, через який час можна продати квартиру після набуття спадщини? Або: під час продажу квартири, отриманої у спадок, чи потрібно сплачувати податок?
Саме тому, у цій статті ми хочемо ознайомити вас з усіма пунктами та нюансами, які обов'язкові до дотриманняпід час продажу переданого у спадок нерухомого майна.
Чи є обмеження щодо термінів?
Багато дій у Цивільному кодексі мають чітку регламентацію, зокрема і за термінами здійснення цих дій. Питання термінів постає і у процедурі продажу нерухомості, яка дісталася у спадок.
Коли можна продати квартиру після набуття спадщини? Спадкоємець має право вступити в права спадкування, а відтак і розпорядитися квартирою, яка перейшла до нього у спадок, може лише після шести місяців з моменту смерті спадкодавця.
Раніше цього терміну спадкоємець не має права претендувати на квартиру, та й можлива поява інших претендуючих та повноправних спадкоємців.
Також існує термін давності, як і в будь-якій дії, що виробляється на підставі Цивільного кодексу.
Незважаючи на те, що ви вступили в права спадщини через шість місяців після смерті спадкодавця, ще цілих три роки (хоч і є повноправним власником) ваші права ще оспорюваніособливо якщо на горизонті зі своїми правами з'явиться більш належний спадкоємець, який раніше не заявляв своїх прав на спадкове нерухоме майно.
Тому продаж квартири, отриманої у спадок, менше 3 років у власності буде скрутним.
Відмінності від основної процедури
Продаж квартири після набуття спадщини значно відрізняєтьсявід процедури звичайного продажу.
Головна відмінність полягає в тому, що без встановлення прав власності у належному вигляді спадкоємець не може позбутися спадкового майна.
Також сам заповіт може містити в собі згадку про те, що спадкоємець не може продавати нерухомість.
Крім цього майно, передане у спадок, не надто ходовим товаром. Багато людей просто просто бояться зв'язуватися з такою категорією нерухомостіАдже велика ймовірність, що може з'явитися інший спадкоємець і також заявити свої права на майно.
Але все ж таки повернемося до основної відмінності у вигляді самої процедури оформлення продажу.
Спадкоємець після шести місяців повинен з'явитися до нотаріусаз усіма документами на нерухоме майно, а також зі своїми документами, що засвідчують особу для того, щоб офіційно оформити власність на себе.
Після того, як нотаріусом виконано необхідні дії у вигляді видачі документів та свідоцтва на право власності, спадкоємець, який став власником, повинен з'явитися до Росреєструі оформити процедуру, що відбулася. Тобто оформити власність на своє ім'я.
Тільки після цього можна розпочинати повноправну процедуру із продажем квартири за загальними правилами, передбачену Цивільним кодексом.
Якщо успадкувалася квартира з боргами
Часто буває так, що спадкоємцю дістається житло з боргами. Зазвичай, це борги за неоплачені комунальні послуги.
Перш ніж здійснювати продаж такого майна за всіма правилами слід заплатити заборгованість. В іншому випадку не БТІ жодні органи не дозволять вам продаж.
Але деякі недобросовісні власники нерухомості, користуючись бюрократією, оминають дані інстанції та здійснюють продаж квартири з боргами.
Тому, перш ніж придбати вторинне житло у власність, обов'язково перевіряйте у всіх інстанціях, у тому числі й комунальних службах, наявність боргу.
Дії для продажу
Як ми говорили, перед продажем необхідно оформити усі документи на право власності.
Для цього в першу чергу необхідно зібрати всі папери на квартиру, а також надати свої документи та звернутися до нотаріуса.
Крім того, необхідно переконатися в тому, що ви єдиний спадкоємець, саме тому закон пропонує термін очікування у півроку.
Якщо за цей час ніхто більше не заявив своїх прав на нерухоме майно, можна звертатися до нотаріуса за безпосереднім оформленням права власності.
Звернення до нотаріуса
Звертаючись до нотаріуса, ви повинні надати два пакети документів.
Для того, щоб зрозуміти, чи маєте ви право на спадщину чи ніВам необхідно звернутися до Цивільного кодексу. Саме там, у главі спадщина ви можете знайти інформацію про те, до якої лінії спорідненості ви належите і на що маєте право, а головне – в якій черговості.
Другий пакет документів повинен містити папери на успадковане вами нерухоме майно– це технічний та кадастровий паспорт нерухомості, різні плани, квитанції з оплати комунальних послуг та свідоцтво про право власності на ім'я покійного.
Після ретельного вивчення пакета документів нотаріус повинен, по-перше, визнати вас беззастережним спадкоємцем майна, а по-друге, повинен скласти новий документ, відповідно до якого ви стаєте повноправним власником нерухомого майна покійного.
Документація
Для здійснення дій з продажу успадкованого нерухомого майна треба зібрати величезний пакет документів, який включатиме як правовстановлюючі, так і інші папери.
Почнемо з того що при вас має бути копія паспорта громадянина Російської Федерації. Вона потрібна для того, щоб засвідчити вашу особистість.
Також вам не варто забувати про такий важливий документ, як заповіт. Добре, якщо вона вже знаходиться у нотаріуса. Якщо ж воно у вас на руках – надайте його.
Також у разі відсутності заповіту, у вас мають бути документи, які доводили б ваше право на спадщину.
До таких документів відносять паспорт, де прописано спорідненість, свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб і так далі.
Також при вас мають бути всі правовстановлюючі документи на нерухомість. Перший та найважливіший документ – це свідчення про право власності. У разі його відсутності на ваше ім'я, ви повинні надати свідоцтво про право власності на покійного та оформити наступне на себе.
Також у вас на руках має бути план майна, кадастрові характеристики та технічний креслення.
Крім того необхідні для надання довідки з таких організацій як комунальні служби, БТІ, компанія, що обслуговує будинок, і крім того, виписка з домової книги .
Тільки за наявності всієї цієї маси документів можна говорити про те, що слідку з продажу нерухомого майна цілком може відбутися.
Податок та його розрахунок
У разі, якщо ви продаєте квартиру, яка дісталася вам на праві власності, тобто через шість місяців після смерті спадкодавця, ви повинні сплатити податок (ПДФО).
Отже, отримана квартира у спадок, податок під час продажу складе тринадцять відсотків від суми угоди. Таким чином, за вартості квартири в два мільйони рублів, податок на продаж складе 260 000 рублів. Погодьтеся, чимало.
Але важливо пам'ятати, що завжди можна обійти сплату, почекаючи деякий час. Під деяким часом розуміють термін у три роки.
Після цього моменту ви стаєте повноправним власником нерухомого майна, і ніхто більше не має права претендувати на нього.
Після цього ви можете здійснювати угоду. Податокна продаж квартири, отриманої у спадок, у цьому випадку не стягується.
Продаж успадкованої частки
Якщо ви власник не повного нерухомого майна, а лишеПродати ви її зможете тільки в тому випадку, якщо хтось із власників часток буде згоден на подібне.
В іншому випадку вам не дозволять здійснити угоду купівлі продажу конкретної частки в квартирі.
Розібравшись з тим, як саме варто здійснювати продаж нерухомого майна, у вас більше не повинно виникнути запитань щодо того, в якій послідовності варто здійснювати дії.
Пам'ятайте, що знання азів процедури дає вам можливість виконати всі дії чітко та швидко, не втративши дорогоцінного часу, а значить, швидше досягти бажаного результату.
При вступі у спадок у правонаступника найчастіше постає питання, як розпорядитися власністю. За наявності нерухомого майна у покійного близького родича на законній підставі виникає питання: коли можна продати квартиру після набуття спадщини.
Нормативно у законодавстві закріплено дві підстави для успадкування майна: за законом та заповітом. Процедурне оформлення документів на всі види нерухомого майна через смерть родича відрізнятиметься за кожним видом.
Якщо ніяких обтяжень і суперечок спадкових частках немає, процес реєстрації новоствореного права на власність займе 6 місяців. Такий самий термін встановлено і для відкриття спадщини, якщо було оформлено заповіт.
Спадкоємцю потрібно зробити такі дії:
- Подати заяву про припинення реєстраційного обліку померлого. Простими словами виписати родича з квартири через його смерть. З цією метою член сім'ї звертається до реєстраційного органу із заявою, до якої підкладається свідоцтво про смерть. Там же належить отримати довідку про зняття з обліку покійного.
- Наступний етап – тривалий та складний. З довідкою, виданою за місцем останньої реєстрації, спадкоємець повинен звернутися до нотаріуса, який вимагатиме додаткового пакета документів для оформлення спадкової справи. Важливо на цьому етапі максимально зібрати відомості про можливі чи потенційні претенденти на спадкову частку, оскільки надалі відсутність повноти цих відомостей може завдати шкоди угоді з купівлі-продажу квартири.
- Як тільки всі документарні тонкощі будуть улагоджені, нотаріус видасть свідоцтво про право на спадщину. З цим офіційним папером варто поспішити до реєстраційного органу, який здійснить присвоєння статусу законного правовласника успадкованої квартири.
До заяви про реєстрацію майна прикладають:
- документ, що засвідчує особу спадкоємця;
- кадастровий паспорт на об'єкт переходу законного права власності;
- підтвердження сплати мита за реєстраційні дії.
Чітке дотримання такого порядку оформлення квартири не викличе жодних складнощів у майбутньому.
Загальні терміни розпорядження успадкованої квартири
Імовірно людина може побажати продати квартиру, що дісталася від родича, з різних міркувань (наприклад, небажання нести тягар за утриманням додаткового житла або у зв'язку з важким фінансовим станом спадкоємця). У таких випадках, коли квартира дісталася у спадок, виникає питання, коли її можна продати. Розглянемо 3 тимчасові інтервали, що дають право на розпорядження майном:
- Півроку – загальний термін набуття спадщини. За умови отримання виписки з ЄДРП на ім'я спадкоємця передбачається, що будинком можна розпорядитися одночасно.
- Три роки – для продажу нерухомості, яка перебуває у власності, менше за цей термін діє додаткове податкове навантаження на продавця.
- П'ять років – цей термін є новим для інституту наслідування, оскільки його відсутність накладає на спадкоємця додаткові фінансові витрати з податку. З 2016 року, вступаючи у спадок і ухвалюючи рішення про продаж нерухомості, потрібно знати, що доведеться сплачувати ПДФО. Таким чином, угоду з купівлі-продажу квартири покійного родича буде сприйнято як угоду з отриманням прибутку, частина доходу від якої має перейти до держави.
Якщо важливим є питання про швидкий продаж майна, то необхідно знати, що прибутковий податок, як і в будь-якому іншому випадку отримання прибутку, дорівнюватиме тринадцяти відсоткам і накладатиметься на суму, яка перевищує мільйон. Таким чином, податкова пільга поширює свою дію на мільйон, решта оподатковується на прибуток.
Нині існують два основні поняття критерію вартості. Одна визначається тенденціями ринку, інша – інвентаризуючими органами. Цифри критеріїв завжди відмінні один на одного, і в деяких випадках досягають різниці вдвічі. Рекомендується в договорі прописувати суму, наближену до ринкової, інакше реєструючі органи та суд надалі можуть визнати таку угоду удаваною та оскаржити її законність.
Покрокова інструкція щодо підбору та оформлення спадкового майна та мінімізація ризиків
Продаж нерухомості після закінчення процедури набуття спадщини завжди може нести всілякі ризики. Необхідно оцінювати всі фактори в сукупності за таким алгоритмом:
Крок перший – оцінка активності ринку нерухомості. Зіставлення середньої ринкової вартості безлічі варіантів та оцінка варіанта успадкованої квартири. Якщо цінова категорія нерухомості, отриманої у спадок, значно нижча за інші варіанти, тобто причина насторожено поставитися до такої угоди та поцікавитися про причини продажу з позначкою «швидко» та про заниження вартості.
Крок другий – розмова зі спадкоємцем. Це робиться для об'єктивної оцінки можливості реєстрації майбутньої угоди, необхідно зустрітися з особою, яка успадкувала квартиру, та бажано при свідках у житловому приміщенні, що є об'єктом договору. Серед інших питань варто досконало вивчити історію одержання спадкової частки: починаючи про наявність судових позовів і аж до адреси нотаріату, в якому відбувалося оформлення. Також треба уточнити можливі обтяження на житло, наявність реєстрації осіб, які перебувають на службі в армії чи місцях позбавлення волі, неповнолітніх дітей та інше. Також треба уважно вивчити свідоцтво про право власності або витяг з ЄДРП. На етапі прийняття рішення також необхідно потурбуватися про відсутність заборгованостей по квартплаті, відсутність договорів оренди та інших договірних обтяжень на будинок.
Крок третій – огляд приміщень. На цьому етапі важливо з'ясувати відсутність розбіжностей у виписці ЄДРП та кадастровому паспорті з фактичним становищем стін щодо проведення незаконних перепланувань. Треба уточнити у сусідів питання про справність вентиляційних отворів та інших комунікацій (для цього достатньо спуститися поверхом нижче). При неуважному підході до цього кроку у покупця може виникнути реальна проблема із узаконенням перепланування, сплатою штрафів та ремонту несправних комунікацій (водопостачання, ветхого проведення або каналізації).
Крок четвертий – особисте відвідування нотаріуса. Лише особа, уповноважена на здійснення подібних угод, може відкрито відповісти на наявність суперечок стосовно спадкової частки, а також можливих махінаціях з об'єктом.
Крок п'ятий – перевірка особи спадкоємця. Ця дія є своєрідною страховкою угоди, особливо якщо продавець не є родичем (сусід або близький друг). Навіть якщо він родич, варто поцікавитися, чи немає квартири обтяжень у вигляді, наприклад, несплати аліментів спадкоємцем. Більше того, у разі наявності рішень суду або провадження у справі, пов'язаних з фінансами, то здійснювати таку угоду взагалі дуже небезпечно.
Крок шостий – оформлення правочину у нотаріуса. Незважаючи на те, що законодавчо передбачена проста письмова форма договору купівлі-продажу, оформлення правочину краще довірити нотаріусу. Помічники нотаріуса здійснять перевірку за покупця, але при цьому візьмуть чималий нотаріальний збір.
Негативні наслідки недобросовісної угоди
Незважаючи на наявність оформленого права власності у продавця, після закінчення досить тривалого проміжку часу можуть відкритися обставини, які, швидше за все, стануть причиною судових позовів. У такому разі до розгляду залучається покупець.
Вкажемо на те, що законодавством передбачено, що особа, яка могла знати, але не знала про смерть родича, може через суд відновити себе у правах та анулювати попередній рух власності за угодами. Так, навіть у разі наявності заповіту покупець матиме ризик залишитися і без квартири, і без грошей, оскільки може бути неправильно розподілена спадкова маса.
Якщо ж прийняття спадщини відбувається за законом, то покупець може зіткнутися зі суперечкою про розподіл спадщини і домагання частку колишнього чоловіка (якщо була суперечка про розподіл спільно нажитого майна, наприклад).
Також можливі претензії інших осіб – наприклад, кредиторів чи органів влади. Якщо у заповіті було зазначено доручення про продаж квартири та передачу виручених грошей неповнолітньому відмовоодержувачу, то низька вартість такого житла може обернутися додатковим фінансовим обтяженням, оскільки в органів опіки залишається право на внесення змін до договору купівлі-продажу та вказівки ринкової вартості у договорі. Відповідно покупець зобов'язаний буде платити різницю з цього приводу відмовоодержувача. Життєвих ситуацій, у яких може бути оскаржена угода з нерухомістю, яка з успадкування, безліч.
При подальшому перепродажі нерухомості та появі нових законних спадкоємців у покупця виникає подвійне навантаження – втрата житла та повернення грошової суми за подальшою угодою.
При цьому для мінімізації таких ризиків потрібно на момент підготовки договору врахувати більшість нюансів та добре вивчити об'єкт. Якщо угода відбулася, не варто:
- робити ремонт у житлі;
- здійснювати угоди щодо його відчуження.
І головне після придбання житла (не пізніше півроку) зробити запити до реєструючих та контролюючих органів. Можливо, вже на цьому етапі відкриються обтяження, на які можна вчасно відреагувати.
Договір купівлі-продажу та його особливості щодо успадкованого об'єкта
Укладання договору відбувається у простій письмовій формі. Ніхто немає права змусити оформити угоду нотаріально. Єдина суттєва умова договору, до якого треба підійти з усією серйозністю – ціна.
Якщо враховувати, що податок на спадок кілька років тому перестав існувати, а обтяження по володінню успадкованою квартирою зросли до п'яти років, багато продавців йдуть на хитрощі і просять зазначити у договорі вартість не більше одного мільйона. У зв'язку з цим необхідно у договорі прописувати повну ринкову вартість об'єкта. Якщо податкові органи вбачать фальсифікацію в оцінці вартості житла, то прибутковий податок все одно буде стягнуто з розрахунку 70% від ринкової вартості. Таким чином, ПДФО сплатити доведеться, а ось зробити податкове вирахування навряд чи вдасться.
Повертаючись до суттєвих умов договору, варто зазначити, що реєстрація угоди буде можлива лише за наявності наступних відомостей у договорі:
- достовірні відомості про сторони (покупця та продавця);
- вартість квартири з урахуванням ринкової чи кадастрової вартості;
- повний опис об'єкта нерухомості (не тільки адресу та номер квартири, а й повні технічні відомості – вони мають збігатися і у кадастровому документі, і у виписці з ЄДРП);
- умови, термін та спосіб оплати ціни договору.
Договір підлягає обов'язкової реєстрації в Росреєстрі (відділення якого знаходяться в багатофункціональних центрах кожного міста або району РФ). При реєстрації договору треба надати:
- оригінали паспортів;
- три екземпляри договору (один оригінал зберігається в Росреєстрі) та акт про передачу квартири;
- свідоцтво оплати мита за реєстраційні дії (у договорі також можна прописати хто провадитиме оплату мита).
Після перевірки документів через 10 днів обидві сторони зможуть забрати по одному примірнику договору, скріпленого печаткою реєструючого органу.
До особливостей угоди щодо відчуження спадкової квартири відносять відсутність згоди подружжя на вчинення такої дії, оскільки право на спадщину не може вважатися спільно нажитим.
Якщо пощастило квартирі дістатися двом спадкоємцям, а вони відмовилися від спадщини в натурі (без оформлення документів), то така угода загрожує перерости в судову суперечку. Тому за наявності у спадкоємця братів і сестер можна переконатися про те, що відмова отримана у письмовій формі та зареєстрована у нотаріуса.
Податкові ризики та звільнення від податку
Вище було вказано термін у три роки та п'ять років, які є суттєвими для стягування ПДФО. Коли успадкувати квартиру вдалося 31 грудня 2015 року, то вільний від оподаткування термін настане 31 грудня 2018 року. А якщо вступ здійснено 1 січня 2016 року, то відчужувати майно можливо починаючи з 1 січня 2021 року.
Однак ці терміни не діють на членів сім'ї покійного.
Щоб мати пільги, які звільняють від ПДФО, треба знати, що продавець повинен мати статус інваліда 1 або 2 групи або інваліда дитинства. Від сплати прибуткового податку звільняються і пенсіонери. Однак підстави для звільнення мають бути заявлені в органі податкової служби. Тому, якщо продавець належить до однієї із трьох груп, то йому після оформлення правочину слід з'явитися до податкового органу з копіями документів та правильно заповнити заяву за встановленим зразком.
Мінімізація ризиків продавця квартири
Продаж нерухомості після набуття спадщини – досить трудомісткий і ризиковий заходи, у тому числі для продавця.
У тому випадку, якщо судом буде визнано правочин нікчемним, то спадкоємець буде зобов'язаний повернути ціну договору купівлі-продажу. Якщо до того моменту новий власник нерухомості встиг зробити ремонт та зібрати всі видаткові документи, то і за покращення майна також гроші будуть присуджені до повернення.
Найголовнішим ризиком, який існує щодо спадкоємця, який оформив угоду – визнання судом «несумлінним» та позбавлення його права на домагання абсолютно кожного об'єкта зі спадкової маси. Тому пошук потенційних спадкоємців з боку продавця – позитивний момент.
Для того, щоб такі наслідки не настали у продавця, не слід продавати квартиру відразу після оформлення права на спадщину, а чекати настання термінів давності стосовно можливих спадкоємців.
Якщо присутні інші спадкоємці, які особливо не цікавляться спадковою масою, необхідно позначити наслідки прийняття продавцем рішення про відчуження майна та взяти письмову відмову від набуття спадщини.
Також можна дізнатися про відсутність заповіту, якщо відбувається прийняття спадщини згідно із законом.
Продаж спадкової частки
Коли нерухомість розділена на частки і кожен із нових власників не бажає відмовлятися від своєї частини спадщини, то немає обмежень від продажу кожної частки квартири окремо.
При цьому треба пам'ятати, що порушення переважного права викупу спричинить угоду статус нікчемної та повернення в загальну спадкову масу.
Підтвердити намір про продаж або запропонувати купити іншим власникам необхідно письмово та отримати письмову відмову. Однак, у разі відсутності відмови протягом місяця він буде автоматичним і можна буде відчужувати частку третім особам.
Відчуження житла з обтяженням
Трапляється так, що доводиться успадкувати квартиру з боргами чи іншими обтяженнями. У законодавстві встановлено правило про те, що борги при цьому не можуть бути анульовані, вони переходять також у спадок до сторони, що приймає. За загальним правилом купувати таку нерухомість не можна, інакше новий власник має довгий процес доведення про незнання ним таких обставин. Приховування такого факту свідчить про оспорювану угоду.
Якщо у квартирі прописані неповнолітні діти, то для продажу такої квартири необхідно надати згоду органів опіки та піклування та перепрописати дитину в умови, що не погіршують її житлові права.
Висновок
Продаж спадкової частки у вигляді квартири дуже складний процес, але за достатньої сумлінності обох сторін угоди можна захистити себе від негативних наслідків або мінімізувати їх.